На практике часто встречается, что строительство, реконструкция, перепланировка или капитальный ремонт недвижимости уже были проведены, а необходимые разрешения и согласования небыли получены. Такая ситуация ставит под угрозу оформления (регистрации) права собственности на новый или переделанный объект недвижимости, вплоть до обязательства демонтажа и разрушения, с последующей административной, а в некоторых случаях и криминальной ответственностью для всех участников строительства - заказчика, проектировщика, подрядчика.
Юридическая компания LPC Ltd. имеет большую успешную практику в разрешении возникающих проблем с несогласованным строительством и реконструкции. Наше тесное сотрудничество со всеми государственными органами и ведомствами, отвечающими за предоставления всей разрешительной документации, позволяет в кротчайшие сроки и с минимальными затратами узаконить Ваши объекты недвижимости.
Процедура узаконивания недвижимости через суд имеет свою специфику и требует помощь профессионалов.
Согласно ст.392 ГК владелец имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом, а также в случае потери им документа, который удостоверяет его право собственности. На основании выше изложенной нормы заинтересованное лицо-застройщик обращается в суд с исковым заявлением о признании права собственности на объект самовольного строительства в порядке ст.3 ГПКУ и п.5 ст.376 ГК Украины. Ответчиком, т.е. лицом, оспаривающим право собственности на возведенное самовольное строение, является орган местного самоуправления.
Суд принимает к рассмотрению данное дело, руководствуясь ст.376 Гражданского кодекса Украины, в части 5 которой указано, что по требованию собственника (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, которое самовольно построено на нем, если это не нарушает права других лиц.
Согласно ст.392 ГК Украины право собственности на созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения, другое) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.
В соответствии со ст.18 Закона Украины «Об основах градостроительства» оконченные строительством объекты подлежат принятию в эксплуатацию. Эксплуатация не принятых в установленном законодательством порядке объектов запрещается.
Статье 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» указано, что «…Обязательной государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество…., а именно: 1)право собственности на недвижимое имущество…». Одним из оснований для государственной регистрации прав, удостоверяющих возникновение, переход, прекращение вещных прав на недвижимое имущество является решение суда, вступившее в законную силу.
Таким образом, для вынесения решения о признании права собственности на объект самовольного строительства, суд должен выяснить следующие обстоятельства:
правомерность владения земельным участком, что подразумевает истребование и изучение документов, подтверждающих право собственности или право пользования земельным участком, на котором возведено данное строение;
определить круг лиц, чьи права могут быть нарушены, и подтверждение не нарушения их права;
установить факт строительства объекта за собственные средства истца, что может быть подтверждено платежными документами на закупку строительных материалов, договором подряда, показаниями свидетелей и др.;
изучить представленную техническую документацию БТИ на построенный объект недвижимости.
Оформление технической документации осуществляется в Бюро технической инвентаризации (БТИ) на основании данных о проведенном обследовании и оценке технического состояния существующих на земельном участке объектов. В п.3.1. Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Государственным комитетом строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 24.05.2001г. № 127 предусмотрено, что «…технической инвентаризации подлежат объекты всех форм собственности, размещенные на земельных участках (по отдельным почтовым адресам), независимо от того, построены они в соответствии с оформленными документами или самовольно: дома, включая пристройки или надстройки, общественные и производственные дома, хозяйственные здания и сооружения…».
После выше указанной процедуре следует сложная процедура касательно ввода в эксплуатацию объекта самовольного строительства.
Согласно п.1.6.1 статьи 14 Закона Украины «Об основах градостроительства» принятие в эксплуатацию оконченных строительством объектов относится к делегированным полномочиям исполнительных органов городских советов.
Но возможен и более упрощенный порядок узаконивания объекта самовольного строительства через суд, а именно: оформление акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимости на основании заключения комплексной судебной экспертизы.
В п.1.2 указанных государственных строительных норм содержится положение о том, что оконченные строительством объекты могут быть приняты и введены в эксплуатацию только при обеспечении необходимых условий охраны труда в соответствии с требованиями техники безопасности и производственной санитарии, требованиями пожарной и радиационной безопасности и выполнением мер по защите окружающей среды.
Выяснение вопроса о соответствии объекта самовольного строительства указанным нормам, стандартам и требованиям в процессе судебного рассмотрения данного дела возможно путем назначения комплексной экспертизы.
В качестве экспертов согласно ст.53 Гражданского процессуального кодекса Украины (ГПК) может быть привлечено лицо, которое отвечает требованиям, установленным Законом Украины «О судебной экспертизе» и внесено в Государственный реестр аттестованных судебных экспертов.
В тоже время, п.1.2 Инструкции о назначении и проведении судебных экспертиз и экспертных исследований, утвержденных приказом Министерства юстиции Украины от 08.10.1998г. № 53/5 (в редакции приказа от 30.12.2004г. № 144/5) допускает привлечение для проведения экспертиз, в случае необходимости, специалистов учреждений и служб (подразделений) других центральных органов исполнительной власти или другие специалисты, которые не работают в государственных специализированных экспертных учреждениях.
Так, руководствуясь ст.ст.144, 149 ГПК Украины, суд своим определением назначает комплексную экспертизу, предусматривающую проведение исследований специалистами разных отраслей знаний.
В п.1.2 Инструкции о назначении и проведении судебных экспертиз и экспертных исследований, утвержденных приказом Министерства юстиции Украины от 08.10.1998г. № 53/5 (в редакции приказа от 30.12.2004г. № 144/5) перечислены основные виды судебных экспертиз, в частности: пожарно-техническая (для установления соответствия технического состояния объекта противопожарным нормам), строительно-техническая (для установления факта соответствия (несоответствия) построенного или реконструированного здания проекту и требованиям государственных строительных норм, а также для установления их технического состояния, в частности – пригодности к эксплуатации), экологическая, др.
В определении суда о назначении экспертизы необходимо кратко изложить суть дела, а также предоставить в экспертное учреждение необходимые исходные данные (техническую документацию БТИ) и обеспечить доступ экспертов для непосредственного обследования объекта недвижимости по месту его нахождения.
После получения экспертного заключения суд выносит определение, в котором обязывает горисполком оформить акт ввода в эксплуатацию, на основании которого застройщик оформляет правоустанавливающий документ на возведенный объект самовольного строительства.
Юридическая компания LPC Ltd. будет рада Вам помочь и сделать Вашу недвижимость надежной крепостью.
Также, Юридическая фирма «LP & Consulting Ltd.» предоставляет услуги:
♦ Оформление и регистрация прав на недвижимость
♦ Сделки с недвижимостью
♦ Общая (совместная / долевая ) собственность на недвижимость
♦ Проектирование и строительство
♦ Ввод в эксплуатацию и оформление права собственности
♦ МАФ (киоск, павильон)
♦ Оформление и защита прав на землю
♦ Услуги БТИ
♦ Операции с землей
